حق سرقفلی:
حق مالکیت:
تعیین حق مالکانه یک مبنای عرفی دارد. به همین دلیل میزان دقیق و مشخص ندارد. این حق از یک مکان به مکان دیگر کمتر و یا بیشتر خواهد شد. برای تعریف مالکیت می توان اینطور بیان کنیم که مالکیت یعنی حق یک فرد از داشتن یک شیء. تفاوت نمی کند که آن وسیله ماشین و دیگر اشیاء منقول باشد. یا ملک تجاری و یا مسکونی و دیگر اشیاء غیر منقول. در قانون جمهوری اسلامی ایران که طبق آیات قرآن طراحی شده است و نکاتی را که در دین اسلام بیان شده است در قانون به طور صریح بیان کرده است، کسی را مالک واقعی چیزی می دانند که در قانون و شرع اسلام این مالکیت تایید شود. در غیر این صورت اگر فردی به صورت غیر قانونی در ملک تصرف ایجاد کند، آن ملک غصبی به فرد یک فرد غاصب است.
فرق مالکیت و سرقفلییکی از تفاوت های اصلی و اساسی در بحث فرق مالکیت و سرقفلی که می توانیم در اینجا به آن موضوع اشاره کنیم این است که حق مالکیت یک حق مطلق است یعنی فردی که مالک یک شیء است می تواند هرگونه تصرف را در مال و اموال خود انجام دهد. اما سرقفلی از آنجایی که از اجاره ناشی می شود و متعلق به مستاجر است در ارتباط با منفعت مال است اما مالکیت مربوط به همان مال است نه منفعت مال. به زبان ساده تر کسی که مالک یک ملک است می‌تواند تغییراتی در آن ملک ایجاد کند. اما مستاجری که حق سرقفلی دریافت می کند فقط می تواند از آن مکان به عنوان محل کار و تجارت خود استفاده کند. به عبارتی حق هیچگونه تغییری در اصل ملک ندارد.
- سر قفلی چیست؟
- تفاوت سرقفلی با سند مغازه چیست؟
- سر قفلی با ارزش تر است یا سند مغازه؟
- خرید سر قفلی بدون سند مغازه.
- حق سرقفلی چیست؟
فرق اجاره و سرقفلی
تاثیر ارزش ملک در فرق بین مالکیت و سرقفلی
برای تعیین فرق مالکیت و سرقفلی باید بدانیم سرقفلی چند درصد از ارزش ملک را شامل می‌شود. برای این کار دو حالت وجود دارد. این دو حالت به شرح زیر است:
حالت اول:
در این حالت حق سرقفلی محل تجارت به طور کامل و برای همیشه از مالک گرفته می‌شود. یعنی مستاجر تعلق می گیرد. در این صورت ارزش سرقفلی ملک اینگونه تعیین می شود:
از صفر تا ۵۰۰ میلیون: ۱۰ درصد
از ۵۰۰ تا یک میلیارد: ۸ درصد
از یک میلیارد تا دو میلیارد: ۶ درصد
از دو میلیارد تا چهار میلیارد: ۴ درصد
از چهار میلیارد به بالا: ۲ درصد
حالت دوم:
در مورد دوم سرقفلی به طور کامل از مالک گرفته نمی شود. بلکه به صورت موقت از تصاحب مالک در می آید و به مستاجر موکول می شود. تعیین حق سرقفلی در این نوع بدین صورت است:
از صفر تا ۵۰ میلیون: ۲ درصد
از ۵۰ تا ۱۰۰ میلیون: ۱ درصد
از ۱۰۰ تا ۵۰۰ میلیون: ۰/۷۵ درصد
از ۵۰۰ میلیون تومان به بالا: ۰/۵ درصد
محاسبه قیمت سرقفلی
قانون تعیین سرقفلی تا پیش از سال ۱۳۷۶ به صورت رسمی اجرا نمی شد. بعد از سال ۱۳۷۶ در قانون روابط موجر و مستاجر، بحث سرقفلی نیز به میان آمد. پیش از آن قانون حق کسب و پیشه و تجارت مطرح بود. سوال مهم در اینجا این است که این سرقفلی چگونه محاسبه و بر چه اساسی تعیین می‌شود؟ به عنوان سخن پایانی در بحث فرق مالکیت و سرقفلی به پاسخ این سوال می پردازیم.
تعیین اینکه ارزش سرقفلی چه مقدار می باشد معمولاً بر عهده کارشناس دادگاه است. پیش از اینکه مغازه سرقفلی بخرید باید مبلغ آن را بررسی کنید. کارشناس دادگاه با مراجعه به بنگاه های معاملاتی و پرس و جو از اهالی محل طبق ماده ۱۱ قانون روابط مالک و مستاجر در سال ۱۳۳۹ تصویب شده است، معیارهایی را تعیین می کند. معیار هایی که تعیین کننده ارزش سرقفلی هستند به شرح زیر است:
وضعیت بنا
نوع شغل مستاجر
موقعیت قرارگیری ملک تجاری
مدت اشتغال مستاجر قبلی و میزان شهرت او
مخارج استفاده شده در ساخت ملک برای سهولت استفاده
شرایط و کیفیت قرارداد اجاره نامه
تعریف سرقفلی
تعریف حق کسب و پیشه
میزان و ارزش سرقفلی توسط چه کسی تعیین و به چه کسی پرداخت می‌شود
موقعیت و مرغوبیت محل کسب یا تجارت
شرایط و کیفیت اجاره از لحاظ مزایایی که در اجاره‌نامه برای مالک یا مستاجر لحاظ شده است.
طول مدت اشتغال مستاجر به کسب و کار در محل اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل اثر داشته است.
وضع محل اجاره از نظر بنا
مخارجی که مستأجر برای آماده‌سازی و تزئینات متحمل شده (مثلا هزینه قفسه‌بندی، اشیا مورد نیاز و غیره)
نوع کسب و کار مستأجر
تعریف حق سرقفلی واقعی
تعریف سرقفلی مجاری
حق سرقفلی به حسن شهرت و موفقیت محل کسبی مغازه‌دار ارتباط دارد و میزان درآمد به‌دست آمده با توجه به میزان سرمایه‌گذاری تعیین می‌شود. حق کسب و پیشه در کتب با نام “حقوق تجاری” یا “سرقفلی مجازی” یاد می‌شود. حق کسب و پیشه و سرقفلی دو موضوع جدا از یک‌دیگر و با هدفی مجزا هستند.
در چه شرایطی مالک می‌تواند قرارداد سرقفلی را باطل کند؟
اگر مالک طبق شرایط، به عرصه و اعیان ملک برای کسب و کار شخصی خود نیاز داشته باشد.
در صورتی‌که مالک برای سکونت خود یا خویشاوندان نزدیک ملزم به استفاده از ملک شود.
حق سرقفلی چه ویژگی‌هایی دارد؟
حق سرقفلی جز اموال غیرمنقول شناخته می‌شود و یک حق شرعی است که نزد شورای نگهبان دارای اعتبار است.
سرقفلی را می‌توان به‌عنوان ضمانت قرار داد و قابل توقیف است.
مبلغی که برای سرقفلی در نظر گرفته می‌شود، توافقی است و یک مبلغ واحد خواهد بود، براین اساس مشمول پرداخت مالیات می‌شود.
سرقفلی در اختیار مستاجر قرار دارد و برای انتقال آن نیاز به تنظیم سند رسمی نیست.
زایل شدن پیش بها در صورت تخلف مستاجر
مستاجر بدون رضایت مالک، شغل خود را تغییر دهد. این مورد در صورتی که هیچ شغلی در اجاره نامه قید نشده باشد یا مستاجر حق تغییر شغل و سرقفلی را داشته باشد، شامل مورد ذکر شده نخواهد شد.
دوم
مستاجر برخلاف شروط قرارداد، اعمالی را انجام دهد. به عنوان مثال اگر مستاجر در قرارداد موظف به برف روبی باشد و در اثر سهل انگاری او، به مغازه زیانی وارد شود یا مستاجر بدون اجازه مالک، بالکنی را به‌ملک اضافه کند، شامل تخلیه و عدم پرداخت حق از سوی موجر خواهد شد. از این‌رو لازم است پیش از هر تغییر در ملک، از یک وکیل ملکی کمک گرفته شود. تغییراتی همچون سرامیک کردن مغازه یا تعمیر قطعات، نیاز به اجاره مالک ندارد و برای استفاده بهینه از فضا است. با این‌حال بهتر است پیش از اقدام به تعمیرات سطحی، تعويض دکور یا درب مغازه تامین از طریق دلیل از شورای حل اختلاف ثبت و ضبط شود تا در صورت پیگیری موجر، این شخص نتواند از طریق طرح دعوای تخلیه اقدام کند.
سوم
در مورد عدم پرداخت اجاره بها است. مستاجر باید در پرداخت اجاره در موعد مقرر وسواس باشد چراکه موجر می‌تواند تخلیه سرقفلی به‌دلیل عدم پرداخت اجاره بها را داشته باشد. سرمایه بسیاری از مغازه داران به سرقفلی تعلق دارد. در صورت بدهی، مبلغ از سرقفلی توقیف شده دریافت می‌شود البته در صورتی که این حق به‌صورت واقعی باشد.
یکی از موضوعات مرتبط با سرقفلی، مطالبه‌ی حق سرقفلی، در صورت تخلیه توسط مستأجر است. تخلیه سرقفلی یا به درخواست خود مستأجر در پایان مدت اجاره، و یا به خواست مالک، قبل و یا در پایان قرارداد اجاره انجام می‌شود. در هر دو صورت، مستأجر هم‌زمان با دادخواست مالک برای تخلیه ملک و یا بعد از آن، یا پس از تخلیه سرقفلی به خواست خود، می‌تواند دادخواست مطالبه سرقفلی را تقدیم دادگاه محل وقوع ملک سرقفلی، نماید.