دستور تخلیه
فرض کنید طبق یک قرارداد ملک مسکونی خود را به شخصی برای مدت دو سال در سال ۹۲ اجاره داده اید، در سال ۹۴ موعد اجاره به پایان می رسد و از ایشان درخواست می کنید که ملک را تخلیه نماید اما این شخص از این امر سرباز می زند. در این صورت شما می توانید از طریق دستور تخلیه، مجددا ملک مورد نظر خود را تصرف کرده و ایشان را از ملک خارج کنید. البته باید .
توجه داشته باشید که بهره گیری از دستور تخلیه مستلزم وجود شرایطی است
شرایط لازم جهت صدور دستور تخلیه
قرارداد اجاره مربوط به اماكن غيرتجاري يا تجاري و فاقد سرقفلی باشد.
دو شاهد ذيل قرارداد اجاره را امضاء كرده باشند
مدت اجاره پايان يافته باشد.
قرارداد اجاره در دو نسخه تنظيم و امضاء شده باشد.
طرفین دعوا در دستور تخلیه
در این دعوا شما به عنوان موجر یا مالک منافع ملک، خواهان هستید و طرف دیگر که مستاجر شماست، خوانده خواهد بود. همانطور که پیشتر نیز اشاره شده است در عقد اجاره، شما حتما لازم نیست که مالک عین یا به عبارتی منزل مورد نظر باشید، بلکه می توانید مالک منفعت باشید یعنی به عبارت دیگر ممکن است خود شما هم در ان منزل مستاجر بوده باشید اما طبق قراردادی که با صاحب اصلی ملک منعقد کرده اید این اختیار به شما داده شده باشد که بتوانید ملک را مجددا به دیگری اجاره دهید. برای اطلاعات بیشتر در این خصوص به مقاله اجاره مراجعه نمایید.
مرجع صالح برای رسیدگی به دستور تخلیه
مرجع صالح براي رسيدگي به دستور تخليه در قراردادهاي اجاره اعم از رسمي يا عادي، طبق ماده ۹ ازقانون شورای حل اختلاف، شوراي حل اختلاف محل وقوع ملك است. در مورد قراردادهاي اجاره رسمي، مي توان تخليه ملك را از طريق اداره اجراي ثبت نيز انجام داد. اما در این زمینه باید به این امر توجه داشته باشید که اگر مکان مورد اجاره از نوع تجاری بوده و قرارداد برای سال ۵۶ و یا قبل از آن باشد، دیگر نمی توان به شورا مراجعه نمود بلکه در این خصوص بایستی به دادگاه صالح مراجعه نمود. دستور تخليه بدون تشكيل جلسه رسيدگي و فوراً و خارج از نوبت، رسيدگي و صادر مي شود و قابل اعتراض و تجديدنظر خواهي نيست اما در صورتی که مستأجر مدعي تمديد قرارداد اجاره باشد در اينصورت بايد شكايت خود را به دادگاه عمومي محل وقوع ملك اعلام نمايد، شكايت او مانع از انجام تخليه نيست مگر اينكه دادگاه رسيدگي كننده شكايت مستأجر را وارد بداند در اينصورت پس از اخذ تأمين مناسب، قرار توقيف عمليات اجرايي صادر مي گردد.
اجرای دستور تخلیه
اجراي دستور تخليه نيازمند صدور اجراييه نيست. مأمور ابلاغ مكلف است دستور تخليه را ظرف ٢٤ ساعت به مستأجر ابلاغ نمايد و در نسخه دوم رسيد دريافت كند و در صورت امتناع مستأجر از دادن رسيد، اين موضوع را در ابلاغ نامه قيد و ظرف سه روز نسبت به اجراي مفاد دستور اقدام كند.
نحوه جبران خسارت
حکم تخلیه
برخي از قراردادهاي اجاره مشمول دستور تخليه نمی شوند برای مثال مدت اجاره پایان نیافته باشد، توسط دو نفر شاهد امضاء نشده و يا قرارداد با قيد مدت در دو نسخه تنظيم نشده باشد. در این صورت در پايان مدت اجاره، مالك مي بايست براي تخليه ملك با ارائه دادخواست در شوراي حل اختلاف و يا دادگاه محل وقوع ملك مراجعه نمايد.
طرفین دعوا در حکم تخلیه
خواهان دعوا، شما به عنوان موجر هستید كه می بایست دادخواست خود را به طرفيت مستأجر (خوانده دعوا) مطرح نمایید.
مرجع صالح برای رسیدگی به حکم تخلیه
در این خصوص می بایست میان قراردادهایی که در ان ها سرقفلی پیش بینی شده و موارد بدون این حق قائل به تفکیک شد به این صورت که:
اگر قرارداد اجاره مربوط به اماكن مسكوني و يا اماكن تجاري بدون حق سرقفلي باشد، مرجع صالح، شوراي حل اختلاف محل وقوع ملك است
اگر قرارداد اجاره مربوط به اماكن تجاري داراي حق سرقفلي باشد، در اينصورت مرجع صالح، دادگاه محل وقوع ملك است.
رأيي كه در مورد حكم تخليه صادر مي شود قابل تجديدنظرخواهي و در صورت غيابي بودن، قابل واخواهي مي باشد.
اجرای حکم تخلیه
جبران خسارت
اگر اجاره ملک تجاری قبل از سال ۷۶ منعقد شده باشد، روابط طرفین مشمول قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ بوده و مستاجر دارای حق کسب و پیشه (سرقفلی) میباشد.
تخلیه ملکی که مستاجر در آن حق سرقفلی دارد ممکن نیست مگر اینکه یکی از شرایط مندرج در قانون ثابت شود.
این شرایط قانونی دو دسته هستند که با احراز برخی از آنان مستاجر مکلف به تخلیه ملک تجاری میباشد و حقی بابت دریافت سرقفلی نخواهد داشت، اما در برخی دیگر موجر مکلف است با پرداخت کامل یا نصف سرقفلی به مستاجر، خواستار تخلیه ملک تجاری شود.
*مواردی که با اثبات آنان هم حق فسخ وجود خواهد داشت و هم حق کسب و پیشه ساقط میشود:
1. تعدی و تفریط مستاجر
اگر مستاجر در نحوه استفاده از عین مستاجره مرتکب تقصیر شود، موجر میتواند از دادگاه صدور حکم تخلیه را تقاضا کند.
تعدی در لغت به معنای انجام اموری است که طبق شرایط متعارف نباید انجام شود؛ مانند ایجاد تغییرات در بنا بدون اجازه موجر.
تفریط هم در لغت به معنای عدم انجام اموری است که هر مستاجر متعارفی باید آنها را رعایت کند؛ مثلا اگر مستاجر علیرغم مشاهده ترک دیوار و در آستانه تخریب قرار گرفتن آن، نسبت به اطلاع رسانی آن به موجر اقدام نکند مرتکب تفریط شده است.
در رویه قضائی هر تقصیری را موجب حق فسخ نمیدانند و آن را صرفا در زمانی اعمال میکنند که تقصیر جدی و متوجه اصل بنا باشد.
2. تغییر شغل بدون اجازه موجر
مستاجر باید از عین مستاجره مطابق قرارداد استفاده کند و حق ندارد بدون اطلاع و اجازه موجر نحوه استیفا را تغییر دهد.
قانونگذار پیش بینی کرده که اگر شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد، لزوم کسب اجازه از موجر منتفی میشود و در غیر اینصورت، موجر حق فسخ خواهد داشت.
3. عدم پرداخت اجاره بها
اگر مستاجر ظرف ده روز پس از سررسید و موعد پرداخت اجاره بها نسبت به پرداخت آن اقدام نکند، موجر حق تخلیه خواهد داشت.
اگر موجر دادخواست تخلیه به دادگاه تقدیم کند اما مستاجر تا قبل از صدور رای، نسبت به تودیع اجاره بهای معوقه به اضافه بیست درصد نزد صندوق دادگستری اقدام کند، حق فسخ منتفی میشود؛ البته باید دانست این فرصت تنها یکبار به مستاجر داده میشود و تاخیر مجدد در پرداخت حق فسخ موجر را قطعی میکند.
1. احداث ساختمان جدید
اگر موجر بخواهد با تخریب بنای فعلی، یک ساختمان جدید احداث کند و پروانه ساختمانی از شهرداری دریافت کند، دادگاه در انقضاء مدت اجاره، بدون تمدید قرارداد رای به تخلیه صادر خواهد کرد اما این رای اجرا نمیشود مگر آنکه ابتدا موجر حق کسب (سرقفلی) مستاجر را پرداخت کند.
2. نیاز شخصی موجر به کسب و پیشه
اگر موجر بابت کسب و کار خود نیاز به ملک استیجاری داشته باشد و ادله ای برای اثبات آن فراهم آورد، دادگاه رای به تخلیه ملک میدهد و اجرای رای نیز مطابق همان شرایطی است که در مورد قبلی آمد.
3. نیاز شخصی موجر به محل سکونت
اگر مالک برای سکونت خود یا بستگان نزدیک اش (صرفا شامل پدر، مادر، اولاد و همسر) نیاز به ملک داشته باشد دادگاه رای به تخلیه میدهد که شرایط آن نیز مشابه دو مورد بالاست.
موردی که موجر حق تخلیه با پرداخت نصف سرقفلی را دارد:
اگر در اجاره نامه مستاجر حق انتقال منافع و اجاره به شخص دیگر را نداشته باشد و بدون اجازه مالک و دادگاه نسبت به انتقال آن اقدام کند، موجر حق فسخ خواهد داشت و صرفا باید نیمی از حق کسب و پیشه را به مستاجر یا متصرف پرداخت کند.
ملک فاقد سرقفلی
زمان صدور دستور تخلیه ملک
دستور تخلیه زمانی صادر میشود که موجر مبلغ قرض الحسنه (آنچه در عرف به ودیعه یا پول پیش مشهور است) را نزد صندوق دادگستری تودیع کند.
اجرای دستور تخلیه ملک
دستور تخلیه ظرف یک هفته باید اجرا شود مگر آنکه مستاجر دارای وضعیت غیرمترقبه ای شده باشد و از شورا تقاضای مهلت کند.
دستور تخلیه چه زمانی صادر می شود؟
اجاره
در قانون مدنی ایران به موجب اجاره ملکی مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌گردد.
اجاره دهنده را موجر، اجاره کننده را مستاجر، مورد اجاره را عین مستاجره می‌نامند.
قرارداد اجاره هم به صورت عادی هم به صورت رسمی تنظیم میشود. در قراردادهای عادی باید دو نفر شاهد قرارداد را امضا کنند تا در دادگاه سندیت داشته باشد و بتوان به آن استناد کرد.
توصیه می‌کنیم قرارداد اجاره را مطالعه فرمایید.
شرایط گرفتن دستور تخلیه
۱.اتمام مدت اجاره.
۲.عدم پرداخت اجاره بها بیش از ۳ماه.
۳.تخلف از شرط عدم انتقال مال مورد اجاره به غیر. ( یعنی در قرارداد شرط شده مستاجر نمی‌تواند مال مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد اما مستاجر شرط را رعایت نکند.)
۴.استفاده از مال مورد اجاره برای موارد غیرمشروع و غیرقانونی مثل اینکه مستاجر مال مورد اجاره را محل فساد قرار دهد.
نحوه گرفتن دستور تخلیه
مامور اجرا مکلف است ظرف ۴۸ ساعت اجراییه را به مستاجر ابلاغ کند.
مستاجر نیز موظف است ظرف ۳روز از تاریخ ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام کند.
اگر قرارداد اجاره عادی باشد بسته به اینکه مال مورد اجاره مسکونی است یا تجاری است موجر باید به شورای حل اختلاف یا دادگاه رجوع کرده و دادخواست دستور تخلیه پر کند. دستور تخلیه‌ای که شورا صادر میکند پس از صدور ظرف ۲۴ ساعت به مستاجر به ابلاغ میشود و او از زمان ابلاغ ۳روز فرصت دارد تا ملک را تخلیه کند.
چنانچه مبلغ یا سندی از جانب مستاجر نزد شخص موجر است موجر باید آن را به دایره اجرا تسلیم کند تا حکم اجرا شود. این موضوع هم برای قرارداد رسمی و هم برای قرارداد عادی صدق میکند.
درصورتی که موجر مدعی است مستاجر به او یا ملک مورد اجاره خسارتی زده است نمی تواند خسارت را از پیش پرداخت مستاجر کم کند و باید برای رسیدن به حق خود شکایت جداگانه‌ای مطرح کند.
اگر در زمان اجرای دستور تخلیه به دلیل وقوع حوادث غیرمترقبه مستاجر قادر به تخلیه مورد اجاره نباشد و تقاضای مهلت کند مرجع قضایی با دادن مهلت به مستاجر برای یک نوبت و به مدت حداکثر یک ماه موافقت خواهد کرد.
توصیه می‌کنیم مقاله کمیسیون فسخ اجاره قبل از تحویل را مطالعه فرمایید
ویژگی‌های مثبت دستور تخلیه
۱.سرعت بالای صدور و اجرای دستور.
۲.هزینه طرح دستور تخلیه پایین است.
۳.برای صدور این دستور نیازی به حضور مستاجر در شورای حل اختلاف نیست.
اعتراض به دستور
این دستور برخلاف حکم تخلیه قابل اعتراض و تجدیدنظرخواهی نیست. طبق قانون در صورتی که دستور تخلیه مورد اجاره صادر شود و مستاجر نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور تخلیه، شکایتی داشته باشد و یا مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد باید شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع مال مورد اجاره تقدیم کند.
اعلام شکایت مانع اجرای دستور نمیشود مگر اینکه دادگاه شکایت مستاجر را مستند بداند. در این حالت پس از اخذ تامین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر، قرار توقف عملیات اجرای تخلیه را صادر خواهد کرد.
توقف عملیات اجرایی این دستور امری مشکل است چون پس از ابلاغ دستور تخلیه به مستاجر، او باید ظرف ۳روز تخلیه کند وگرنه مامور اجرا، عین مستاجره را تخلیه میکند. لذا بعید است که مستاجر ظرف ۳ روز دادخواست خود را به دادگاه بدهد و دادگاه هم در همان ۳روز تشکیل جلسه بدهد. پس بهترین راه حل اقدام از طریق دادرسی فوری است.
آیا مستاجر مسئول خرابیهای عین مستاجره میباشد یا خیر؟
اما در صورتی که مستاجر خسارتی به بار آورد تکلیف چیست؟
مستاجر نسبت به عین مستاجره ضامن نیست، به این معنی که اگر عین مستاجره بدون تفریط یا تعدی کلاً یا بعضاً تلف شود مسئول نخواهد بود ولی اگر مستاجر تفریط یا تعدی نماید ضامن است اگرچه نقص در نتیجه تفریط یا تعدی حاصل نشده باشد.
برای مثال ممکن است در شهر به علت مسائل سیاسی و مذهبی اغتشاشات به وجود آید و در پی این امر خساراتی به ساختمان مورد اجاره و شیشه های آن وارد شود در این صورت از آن جایی که مستاجر هیچ نقشی در این موضوع نداشته و تعدی و تفریط نیز نکرده است مسئولیتی نخواهد داشت.
قانونگذار اصل را بر عدم ضمانت مستاجر دانسته یعنی ید مستأجر در ضمانی نیست.
ید ضمانی به این معنا می باشد که کلیه مسئولیت خسارات پیش آمده با مستاجر است حتی اگر تقصیری هم نداشته باشد و تعدی و تفریط ننموده باشند. لذا قانونگذار ید مستاجر را ید ضمانی نمی‌داند و بنابر این مستاجر مسئول خسارات وارده نیست مگر این که خسارات ناشی از تعدی و تفریط او باشد.
اما سوالی که اینجا مطرح میشود این است که ممکن است در برهه ای از مدتی که مستاجر از عین مستاجره استفاده می نماید اقداماتی انجام دهد که مصداق تعدی و تفریط باشد اما پس از مدتی از تعدی و تفریط دست برداشته و ملاحظات لازم را انجام دهد آیا در اینجا در صورت بروز خرابی بازهم مستاجر ضامن است یا خیر ؟
عده ای عقیده دارند چون ید امانی مستاجر به ید ضمانی تبدیل شده است لذا در صورتی که او دست از تعدی و تفریط هم بردارد باز هم مسئول خسارات وارده می باشد مگر اینکه اذن مجددی از موجر بگیرد چراکه برای تبدیل ید ضمانی به امانی نیاز به این اذن می باشد. اما در واقع از آنجایی که مستاجر دست از تعدی و تفریط برداشته و تبدیل ی ضمانی به امانی هم به صورت تئوری و در عالم حقوق می باشد انصاف نیست که در زمانی که مستاجر محافظت های لازم را از عین مستاجره به عمل می آورده است خرابی به بار آمده که ناشی از عمل او نبوده را منتسب به او دانسته و جبران خسارت را از او بخواهیم.
سوالی که مطرح میشود این است آیا ممکن است موجر و مستاجر ضمن عقد اجاره ید مستاجر را ضمانی بدانند و بر این موضوع توافق نمایند؟
گفتیم که قانونگذار اصل را بر عدم ضمانت مستاجر می داند مگر اینکه تعدی و تفریط او اثبات گردد اما امکان دارد که موجر برای اطمینان خاطر خود بخواهد در ضمن عقد اجاره شرط کند که هر گونه خسارات و خرابی که در مال به وجود آید حتی اگر ناشی از عمل مستاجر هم نباشد مسئولیت با مستاجر باشد چنین شرطی از آنجایی که از اراده و توافق طرفین نشأت می گیرد میتواند موثر بوده و قابل قبول باشد. رویه قضایی نیز این شرط را در اکثر موارد پذیرفته چرا که ناشی از توافق طرفین می باشد.
شرط عدم مسولیت مستاجر در صورت خسارت
ممکن است ضمن عقد اجاره طرفین عقد که موجر و مستاجر می باشند به هر دلیلی با یکدیگر به این توافق برسند که هرگونه خسارتی که به مال وارد شد مسئولیت و ضمانتی به عهده مستاجر قرار نگیرد حتی در صورتی که مستاجر در استفاده از عین مستاجره تعدی و تفریط نماید. آیا چنین شرطی نافذ است یا خیر؟
مطابق با این شرط مستاجر این اطمینان را به دست آورده است که حتی در صورتی که رعایت امور متعارف را نیز در استفاده از عین مستاجر نکند خسارتی که به بار می آید به عهده او نباشد لذا ممکن است از این رهگذر اینطور برداشت نماید که حتی اگر عمداً نیز خسارتی وارد کند مسئولیت آن به عهده وی نیست. اما شرط عدم مسئولیت مستاجر در صورتی نافذ است که او به صورت عمد و یا آنچه که در حکم عمد است به عین مستاجره صدمه وارد نکند چرا که اگر چنین شرطی پذیرفته شود مخالف با نظم عمومی بوده و خسارات بسیاری به موجرین وارد خواهد شد. لذا این شرط تا جایی نافذ است که مستاجر عمداً به عین مستاجره خسارتی وارد نکند.
شرط تضمین سلامت عین مستاجره توسط مستاجر
از طرفی ممکن است مستاجر متعهد شود که مال در اختیار گرفته را به همان صورتی که روز اول تحویل گرفته است به موجر مسترد نماید و اگر مستاجر سلامت عین مستاجره را تضمین نماید یعنی قبول کند که ید او ضمانی باشد تا زمانی که نتواند اثبات نماید وقوع حوادث قهری و این که خسارت به بار آمده ناشی از حوادث قهری بوده است مستاجر بری از مسئولیت نخواهد شد.
اما اگر مستاجر تعهد به سالم نگهداشتن عین مستاجره نموده باشد اثبات قوه قاهره و ایجاد خسارت به دلیل حوادث قهری مستاجرا بری از مسئولیت می‌سازد