ماهیت قرارداد پیش خرید و پیش فروش ملک
ماده 1 قانون پیش فروش ساختمان قرارداد پیش فروش را چنین تعریف می نماید: “هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) درآید، از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش فروش ساختمان» محسوب می شود.
تبصره ـ اشخاص ذیل نیز می توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می گیرد، اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند:
سرمایه گذارانی که در ازای سرمایه گذاری از طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می یابد.
مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند.”
قانون پیش فروش ساختمان در سال 1389 بدلیل بالا رفتن حجم اختلافات میان مردم در مورد مسائل پیش خرید و پیش فروش ملک، تصویب گردید.
آیا قرارداد پیش فروش ملک | پیش خرید ملک باید ثبت گردد؟
مطابق با ماده 3 قانون پیش فروش ساختمان، ثبت این قرارداد الزامی است. ماده 3 قانون پیش فروش ساختمان:
“قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (2) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.”
ضمانت اجرای عدم ثبت رسمی قرارداد پیش فروش ساختمان چیست؟
براساس قانون پیش فروش ساختمان، پیش فروش ملک در قالب قرارداد عادی برای پیش فروشنده جرم محسوب می گردد. این جرم جزء جرائم قابل گذشت بوده و صرفاً با شکایت پیش خریدار و یا وزارت راه و شهرسازی قابل تعقیب است و در صورت اعلام رضایت شاکی، تعقیب کیفری پیش فروشنده متوقف خواهد شد. مطابق با ماده 23 قانون پیش فروش ساختمان:
“اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از 91 روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می شوند.
تبصره ـ جرایم مذکور در این ماده تعقیب نمی شود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجرای آن موقوف می شود.”
همچنین مطابق با ماده 24 همان قانون، علاوه بر پیش فروشنده، مشاوران املاکی که قرارداد عادی پیش فروش در دفتر آنها تنظیم می گردد نیز مجازات خواهند شد. ماده 24 قانون پیش فروش ساختمان بیان داشته است:
«مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی توانند راساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش نمایند. در غیر این صورت برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می شوند.»
چه کسانی می توانند پیش فروش ساختمان را انجام دهند؟
مطابق با قانون پیش فروش ساختمان اشخاص زیر حق پیش فروش دارند:
مالک رسمی ملک
پیش خریدار ساختمان
مستاجر زمین در صورت داشتن حق احداث بنا
سازنده سرمایه گذار دارای قرارداد رسمی
چه مطالبی باید در قرارداد پیش فروش ساختمان نوشته شود؟
مطابق با ماده 2 قانون پیش فروش ساختمان، در قراردادهای رسمی پیش فروش ذکر موارد زیر الزامی می باشد:
اسم و مشخصات طرفین بصورت کامل
مشخصات دقیق ملک همراه با پلاک ثبتی
مشخصات فنی و معماری ساختمان که واحد در آن احداث می گردد.
زمان تحویل ساختمان بطور دقیق
قیمت مورد معامله و نحوه پرداخت اقساط
شماره قبوض اقساط
معرفی داور در صورت بروز اختلاف
تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
مدارک لازم در تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان
مطابق با ماده 4 قانون پیش فروش ساختمان، برای ثبت رسمی قرارداد پیش فروش مدارک زیر الزامی است:
سند رسمی ملک
شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
پروانه ساخت کل ساختمان
پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
تائیدیه مهندس ناظر ساختمان
بیمه نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده 9 این قانون
مهمترین تعهدات پیش فروشنده چیست؟
- رعایت کليه اصول ایمنی، بهداشتی و محیط زیستی
- ثبت رسمی قرارداد پیش فروش
- اخذ مجوز تبلیغ و آگهی پیش فروش
- ساختن بنا مطابق با نقشه ساختمان
- تحویل به موقع ساختمان
- اخذ بیمه نامه کیفیت ساختمان
- پرداخت به موقع دستمزد کارگران
- اخذ مفاصا حساب
- عدم واگذاری تعهدات خود به فرد دیگری بدون رضایت پیش خریداران
اخذ گواهی پایان کار
تفكیک و تنظیم سند رسمی تقسیم نامه
تصفیه حساب با تمامی تامین كنندگان تجهیزات ساختمان
تعهدات پیش خریدار شامل چه مواردی می شود؟
پیش خریدار تنها تعهد به پرداخت اقساط اقساط قرارداد پیش فروش در موعد مقرر دارد. در این ارتباط ماده 16 قانون پیش فروش ساختمان در مورد عدم پرداخت اقساط در موعد مقرر، بیان داشته است:
“در صورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش فروشنده باید مراتب را کتباً به دفترخانه تنظیم کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید. در غیر اینصورت پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.”
حل و فصل اختلافات در قرارداد پیش فروش
مطابق با ماده 20 قانون پیش فروش ساختمان کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد پیش فروش می بایست توسط هیات داوران حل و فصل گردد. ماده مذکور مقرر می دارد:
«کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد پیش فروش توسط هیات داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی الطرفین یک داور با معرفی رییس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می پذیرد. درصورت نیاز، داوران می توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نمایند. آیین نامه اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و به تایید هیات وزیران خواهد رسید. داوری موضوع این قانون تابع مقررات آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب خواهد بود.»
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
بسیاری از پیش خریدهای ساختمان در مورد ساختمان هایی اتفاق می افتد که مالک زمین و سازنده، مشارکت در ساخت نموده اند. حال این سوال مطرح می گردد که اگر قرارداد مشارکت در ساخت بدلیل اختلافات میان سازنده و مالک، فسخ شود تکلیف قرارداد پیش فروش چیست؟
در پاسخ به این سوال باید اینگونه اذعان نمود که اگر سازنده بر اساس قرارداد مشارکت در ساخت حق پیش فروش را نداشته اما اقدام به این کار نموده در این فرض در صورت فسخ قرارداد مشارکت می بایست پیش خریدار برای دریافت پول خود به پیش فروشنده مراجعه نماید. اما اگر سازنده طبق قرارداد مشارکت در ساخت حق پیش فروش را داشته باشد در اینصورت با وجود فسخ قرارداد مشارکت هیچ خللی در قرارداد پیش فروش ایجاد نمی شود و تعهد سازنده به مالک یا مالکین ملک منتقل می گردد.
توصیه های قانونی لازم به پیش خریداران ملک
در ابتدا نکته مهم این است که در حد امکان پیش خرید نکنید چراکه این روزها قراردادهای پیش فروش یکی از پرمخاطره ترین قراردادهای ملکی می باشند اما اگر اطمینان کامل به پیش فروشنده دارید لازم است که در زمان مناسب اقدام به پیش خرید ملک نمایید هر چقدر که این زمان به انتهای اجرای تکمیل ساختمان نزدیک تر باشد، بهتر است. هم چنین باید تحقیقات لازم را در مورد اعتبار سازنده و مالکین ملک انجام داده و در تمامی مراحل ساخت، از پیشرفت کار و بررسی میزان تخلفات ساختمانی احتمالی نیز مطلع باشید.
یکی از اقدامات مهم در زمان پیش خرید ملک، اخذ استعلام ثبتی ملک است چراکه اگر ملک در رهن باشد و یا توسط مراجع قضائی در بازداشت باشد، قرارداد پیش خرید ملک معتبر نمی باشد. حتماً در تنظیم قرارداد پیش خرید ملک، وجه التزام مناسبی را در نظر بگیرید که به نوعی جنبه بازدارنده داشته باشد. همچنین در هنگام پیش خرید ملک حتماً رضایت مالک و سازنده را اخذ نمایید و بخواهید که هر دو نفر برگه قرارداد را امضاء نمایند.
توصیه های قانونی لازم به پیش فروشندگان ملک
مطابق با قانون پیش فروش ساختمان، پیش فروش ملک حتماً می بایست از طریق تنظیم سند رسمی انجام شود و عدم انجام این کار از نظر قانون جرم محسوب می شود.
بهتر است قبل از تنظیم، فروشنده از وضعیت مالی و تمکن خریدار اطمینان حاصل کند که توانایی پرداخت اقساط را داشته باشد.
لازم است که در قرارداد شرط شود که در صورت عدم پرداخت اقساط توسط خریدار، قرارداد فسخ گردد.
نکته مهم این است که حق واگذاری ملک به فرد دیگر توسط خریدار، محدود گردد تا از بروز مشکلات در آینده جلوگیری شود.