افراز و تفکیک ملک
تفکیک در لغت به معنی جدا کردن است. در اصطلاح ثبتی تقسیم قطعه زمین به قطعات است
افراز مرادف تقسیم است.
تقسیم ملک
تفکیک حصه هریک از شرکا ملک مشاع معین از طریق تراضی شرکا یا از طریق حکم دادگاه در صورتی که بین همه شرکا تراضی نشود یا برخی از شرکا غائب مفقودالاثر یا محجور باشند.
تفکیک ملک
تفکیک در عرف ثبتی عبارت است از تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچکتر مثلا قطعه زمینی است به مساحت پنج هزار متر که مالک یا مالکین آن تصمیم دارند آن را به قطعات دویست متری تقسیم نمایند اگر این تقسیم صورت گرفت گفته می شود که آن زمین به قطعات دویست متری تفکیک شده است.
افراز ملک مشاع
افراز در اصطلاع قضایی و ثبتی عبارت است از جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکا و یا به تعبیری دیگر افراز عبارت است از تقسیم مال غیر منقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنان.
تقسیم مال مشترک
تقسیم اعم است از تفکیک و افراز و غیر آن مثلا هرگاه کسی فوت کند ترکه ی او بین ورثه تقسیم می شود و این ترکه شامل منقول و غیر منقول می شود. و در این مورد اصطلاح تقسیم ترکه به کار برده می شوند نه افراز یا تفکیک.
فرق تفکیک و افراز
از آنچه در تعریف تفکیک و افراز گفته شد دانسته می شود که بین تفکیک و افراز فرق هایی به شرح زیر وجود دارد:
۱. در تفکیک لازم نیست که ملک غیر منقول مشاع باشد یعنی یک نفر که مالک شش دانگ زمین بزرگی است می تواند آن را به قطعات کوچکتر تفکیک و تقسیم نماید همانطور که اگر چند نفر مالک آن باشند می توانند آن را تفکیک کنند اما در افراز لازم است که ملک مشاع باشد و در مورد تقسیم ملک غیر مشاع و غیر مشترک این اصطلاح به کار برده نمی شود.
۲. اگر ملک مشترک و مشاعی تفکیک شود حالت اشاعه و اشتراک آن از بین نمی رود یعنی پس از تفکیک نیز شرکا در هر قطعه ای به نسبت سهم خود مالکیت دارند. مثلا اگر زمینی به مساحت پنج هزار متر بین دو نفر به طور مساوی مشترک باشد و آن زمین به ده قطعه پانصد متری تفکیک گردد هر یک از شرکا مالک سه دانگ هر قطعه خواهند بود اما در افراز سهم شریک مشخص و معین می شود و از حالت مشاع بودن و اشتراک خارج می گردد.
افراز ملک بر اساس سهم شرکا
۳. در افراز ملک بر مبنای سهام شرکا تقسیم می شود مثلا اگر زمینی بین دونفر مشترک باشد به این نحو که یکی از آن ها دو دانگ و دیگری چهار دانگ آن را مالک باشد در موقع افراز آن زمین به دو قسمت متساوی تقسیم نمی شود بلکه به دو قسمتی که ارزش یکی از آنها دو برابر دیگری باشد تقسیم می گردد اما اگر ملک مشتعی تفکیک گردد معمولا تفکیک بر اساس میزان مالیکت شرکا صورت نمی گیرد بلکه به ترتیبی که مثلا فروش قطعات سهل تر باشد انجام می شود
۴. چون در افراز باید سهم شریک متقاضی افراز مشخص و جدا شود ممکن است بین شرکا بر سر صحت افراز و مطابق بودن یا نبودن آن با میزان مالکیت مشاعی شریک اختلاف حاصل شود لذا تعیین تکلیف نهایی آن با دادگاه و مراجع قضایی است اما تفکیک چون عنوان تشخیص و تمیز حق و جدا کردن سهم مالک مشاعی را ندارد لذا هیچ وقت جنبه قضایی نداشته و همواره در صلاحیت اداره ای ثبت بوده است و می باشد.
عملیات افراز در ادارات ثبت
عمل افراز با درخواست هر یک از مالک یا مالکین مشاعی شروع می شود. تقاضا می تواند در اوراق معمولی یا فرم دادخواست تنظیم گرددآن چه مهم است ذکر مشخصات متقاضی و سایر شرکا و آدرس آن ها و مشخصات ملک با شماره پلاک و بخش مربوطه و حوزه ثبتی و موضوع خواسته در دادخواست ضروری است همراه تقاضا مدارک ومستندات نیز ضمیمه می گردد در بدو امر درخواست افراز به نماینده ثبت ارجاع می گردد تا رسیدگی نماید چنان چه جریان ثبتی خاتمه یافته و عمل افراز نیز در صلاحیت اداره ثبت باشد و برای آن سند مالکیت معارض صادر نشده و صورت اسامی مالکین مشاعی هم با درخواست منطبق باشد وقت معاینه محل تعیین و به متقاضی و کلیه شرکا ابلاغ و بر اساس سوابق ثبتی و تصرفات نقشه ملک مورد افراز ترسیم می گردد و به امضای نماینده و نقشه بردار و شرکای حاضر در محل می رسد و همچنین صورت مجلس حاوی حدود و مساحت و مشخصات هریک از قطعات تفکیکی را نیز تهیه و به شرح فوق به امضا می رسد طبق ماده۱۵۴ ق . ث ادارات ثبت و دادگاه ها باید نقشه افرازی را به شهرداری محل ارسال نمایند تا ظرف مدت دو ماه نظریه خود را اعلام نماید و چنانچه در این مدت تصمیم شهرداری اعلام نشود اداره ثبت می تواند بر اساس نقشه ترسیمی عملیات افرازی را ادامه دهد مسئول اداره تصمیم خود را در چارچوب مقررات مبنی بر رد یا قبول درخواست و نحوه افراز اعلام می نماید تصمیم مسئول واحد ثبتی به ضمیمه یک نسخه از صورت مجلس و فتوکپی نقشه افرازی به کلیه شرکا ابلاغ می شود این تصمیم ظرف مدت ۱۰روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدید نظر در دادگاه عمومی است.
عملیات افراز در مراجع قضایی (دادگاه)
برای افراز املاک در مراجع قضایی باید خواهان یا خواهان ها دادخواست خود را در دونسخه تهیه(در صورت تعدد خواندگان به تعداد آن ها به اضافه یک نسخه اضافی) با قید مشخصات و محل اقامت خود و شریک یا شرکای مشاعی و توضیح موضوع خواسته به همراه مدارک و مستندات در دو نسخه (در صورت تعدد خواندگان به تعداد آن ها به اضافه یک نسخه اضافی)ضمن پرداخت هزینه دادرسی بر مبنای دعاوی غیر مالی به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تسلیم می نمایند عدم دقت در انجام مقدمات ممکن است موجب رد دادخواست و یا صدور اخطار رفع نقص گردد خواهان یا خواهان ها در صورت لزوم طبق آیین دادرسی مدنی از دادگاه به منظور مراجعه به اداره ثبت محل و تهیه مدارک گواهی اخذ نمایند دادخواست در دفتر ارجاعات ثبت و به یکی از شعب جهت رسیدگی ارجاع می شود دادگاه مزبور تعیین وقت رسیدگی می نماید و بر حسب مستندات ارائه شده در صورت لزوم با سازمان های مرتبط مکاتبه نموده و مدارک لازم تکمیل می شود دادگاه برابر آیین دادرسی مدنی برای هریک از خوانده یا خواندگان یک نسخه از دادخواست و ضمائم آن ارسال و ابلاغ می نماید. دفتر دادگاه وقت حضور خواهان ها و خواندگان را صدور اخطاریه ابلاغ می نماید پس از ابلاغ یک نسخه از اخطارها ضمیمه پرونده می گردد در صورت لزوم ابلاغ به وسیله آگهی هزینه آن توسط خواهان یا خواهان ها پرداخت می شود در موعد رسیدگی اظهارات طرفین استماع می گردد ممکن در دادگاه مالکین مشاعی به امر افراز توافق نمایند بر اساس ماده ۱۵۴قانون ثبت نظریه شهرداری اخذ می گردد و بر اثر توافق دادگاه رای صادر می نماید در صورت عدم تراضی مالکین مشاعی حسب تشخیص دادگاه قرار ارجاع موضوع به کارشناس متخصص صادر می شود ممکن است کارشناس بر اساس توافق طرفین تعیین گردد در غیر این صورت دادگاه از طریق قرعه از بین کارشناسان یک نفر را انتخاب می نماید و حق الزحمه آن طبق تعرفه یا با تشخیص دادگاه تعیین می شود بعد از قطعیت حکم و ابلاغ آن به طرفین حکم افرازی قابل اجرا است و اداره ثبت نبست به ابطال سند مالکیت مشاعی نسبت به صدور سند مالکیت طبق حکم دادگاه اقدام می کند و در صورت عدم ارائه بعضی اسناد مالکیت مشاعی مراتب به دفاتر اسناد رسمی حوزه تابعه بخشنامه می شود که با اسناد مزبور معامله ای انجام نشود.
ارتباط با موسسه حقوقی عدل نیکان.
